并非双方真实意思表示的一份《房屋买卖补充合同》。
2009年6月份，祝某、邱某（袁某出资100万元挂在邱某名下）和张某等六人签订《项目合作协议》，协议约定在某镇合伙出资开发建造“新保安花园”项目工程，并明确了邱某为该项目第一负责人，祝某为第二负责人，张某只是一般合伙人。该《协议》还约定：“如有赢利，合伙人只收回投资20%，其他资金继续开发”。该项目借用某市祥和房地产开发有限公司（简称祥和公司）的资质。祥和公司同意并办理了相关手续后，任命并授权祝某在该项目中有权对外代表公司与他人进行协商谈判、签订合同。
部分工程竣工后，袁某于2010年11月7日与祥和公司签订《商品房买卖合同》，购买“新保安花园”第一层645.41m2铺面和第二层825.29 m2房屋，购房款共计5508218元。该合同约定：买受人在签订合同时付款2508218元；在交付铺面及房屋时付款100万元；余款150万元在所购房屋、铺面的房产证、土地证办好后付清。而袁某却未按约定在签订合同当天付款，下欠360万的购房款未付。2011年10月，祥和公司已向袁某交付了所购买房屋和铺面。按购房合同约定，袁某只须在合同约定的期间内付清余款即可，不需要提前一次性付清。由于邱某在某镇当书记的姐夫出了问题被纪委查处，袁某认为可能涉及该房屋办不了房产证和土地证，于是袁某单方拟定打印了一份甲方为“祥和公司”，乙方为袁某的《房屋买卖补充合同》，袁某在该合同中擅自规定：“袁某一次性付清购房余款、祥和公司应在2013年12月30日前办好两证，否则祥和公司退还购房款150万元，并按购房总款日千分之三支付违约金等条款”。袁某未找祥和公司的负责人，也没与合伙协议中的项目负责人协商，仅叫合伙人之一而又不是负责人的张某在他提供的合同上签字盖章。《房屋买卖补充合同》签字盖章的当天，袁某没有一次性付清下欠的购房款360万元，而他却以原来隐名出资的100万元为由向项目合伙人索取260万元利息和利润冲抵了他下欠购房款，袁某实际上交付购房款是300万元。祥和公司于2013年8月已为袁某夫妻俩办好了所购买房屋和铺面的房屋所有权证，后因邱某姐夫一案纪委扣押了该项目的图纸证照，同时将该工程项目720万元冻结后上缴了国库，袁某以未领到土地使用证，以《房屋买卖补充合同》为依据向法院提起了巨额索赔诉讼。
面对同样内容的《房屋买卖补充合同》约定的巨额退款和支付巨额违约金，一审判决支持；二审裁定发回重审；一审重审后驳回了袁某大部分的巨额诉求，但却支持了袁某的小额违约金请求；双方不服上诉后，二审判决结果又各有得失。
在一审诉讼中，袁某以邱某6个合伙人及其配偶加上祥和公司共13个被告向法院起诉。诉讼请求：1、退还购房款150万元；2、继续办理房屋所有权证及土地使用权证；3、承担违约金2974437.72元（按月利率2%计算至2016年3月20日止，此后的违约金按月利率2%继续计算至房屋所有权证及土地使用权证交付之日止）。被告邱某及其妻子辩称：已按期 为原告办理了房屋产权证，但因纪委查处相关案件将该项目的工程图纸证照全部扣留，无法继续办理土地使用证，不属违约，请求驳回，邱某为支持抗辩意见，提交了已为袁某办好了的《房屋所有产权证》；祝某等4被告辩称对签订《房屋买卖补充合同》一事一概不知，请求确认补充合同无效，驳回原告诉求；另有8个被告和祥和公司既未答辩也未到庭应诉，一审判决支持了袁某全部诉讼请求。
邱某等人及祥和公司不服，另请代理人时找到我。我经过详细询问当事人，并审核所有证据材料后，认为《房屋买卖补充合同》是否合法有效；袁某接受房屋和铺面后是否存在经济损失，是本案能否改判的关键。通过调查取证，袁某自2012年10月接受房屋和铺面时起至今，已出租他人，每年每月铺面租金在3万元以上没有任何经济损失。代理上诉后在二审调查时，发表了以下代理意见：1、袁某原来也是该工程项目的一个隐名合伙人，出资100万与邱某合为一股，知道该工程项目的负责人是谁，知道张某不是合伙人推选的负责人，无权代表祥和公司及该项目其他合伙人对外签字；2、2012年10月，祥和公司在向袁某交付房屋铺面后，袁某已将铺面出租他人，每个铺面每年每月租金在3万元以上，没有任何经济损失；计算巨额违约金应以损失为基础；3、2012年9月6日袁某与张某签订的《房屋买卖补充合同》时，袁某和张某事先均未找祥和公司负责人也未找该项目其他合伙负责人协商，祥和公司和其他合伙人均不知情，因此该《房屋买卖补充合同》不是祥和公司和其他合伙人的真实意思表示；4、从《房屋买卖补充合同》内容看“如祥和公司未按时办理房产证和土地使用证，祥和公司应退还购房款150万元，并按购房总款日千分之三支付延期办证的违约金，”不符合商品房买卖交易规则，明显违反了公平原则和诚实信用原则及司法解释有关强制性规定。实际上祥和公司早在2013年8月就为袁某夫妻俩所购买的房屋和门面办理了房屋产权证书，仅在办理土地使用证过程中因纪委在查处一起职务犯罪案件时，扣押了该工程的所有证照，无法继续办理土地使用证；5、袁某实际交付购房款只有300万元，下欠的购房款250万余元是以强行索要的260万元的利息及利润冲抵的，不能视为其已足额交付了购房款；6、袁某之诉是给付之诉，袁某直到2016年3月才向法院起诉主张明显超过了诉讼时效。某市中级人民法院经过调查后采纳了我的上述代理意见，以“原审法院认定袁某因邱某等人违约遭受损失的基本事实不清，撤销原判发回重审”。
该案在发回重审后再次开庭审理时，我根据本案的证据材料和有关法律规定，除上述代理意见外，又重点补充了以下代理意见：1、本案不符合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条和第九条规定的可以退还购房款几种不同的法定情形；2、袁某自2010年10月接受房屋和铺面至今，每年每月有巨额的出租收入，没有任何经济损失；3、根据《合同法》113条和《合同法解释二》第2条规定，袁某请求支付巨额违约金没有法律依据，请求依法驳回袁某全部诉讼请求。代理意见经审判委员会讨论后，大部分被采纳，一审法院以（2017）鄂0281民初218号《民事判决书》，判决邱某及祥和公司等被告支付原告违约金331731元（以购房款5508218元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率9%的标准从2013年12月31日起算到原告主张权利即2016年3月24日止，由被告承担30%责任）。”驳回袁某其他诉讼请求，与第一次判决相比少赔付了人民币近450万元。
该判决虽然较第一次判决少判了近450万元，但邱某及祥和公司等13名被告仍然不服继续委托我向某市中院上诉；同时袁某因不服该判决也提起了上诉。在二审期间，某市中院在核实有关证据听取双方意见后，以（2017）鄂02民终1558号《民事判决书》改判如下：一、撤销某市法院（2017）鄂0281民初218号民事判决；二、邱某等被告在向袁某交付房屋所有权证和国有土地证的同时，共同向袁某支付从2013年12月31日起计算至完全交付上述证书之日止违约金（以购房款5508218元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息年利率9%的30%为标准计算）；三、驳回袁某的其他诉讼请求。一审将支付违约责任己算断，而二审却改判延长至交付证书之日；一审判决祥和公司承担连带责任，二审却改判祥和公司不承担责任，双方各有得失。
思考
一份并非双方意思真实表示的《房屋买卖补充合同》所引起的诉讼，前后历时近两年，四份不同的裁判文书各有特别。邱某等12人和祥和公司对我为他们代理的效果很满意，但我作为该案的代理人在该案办结后却并不乐观，时常不由自主思考以下问题：（一）、该《房屋买卖补充合同》究竟是无效？还是有效？或效力待定?（二）、一审法院认定该《房屋买卖补充合同》有效，二审法院在认定该补充合同有效的同时却又认定“祥和公司只是名义上的合同相对人，根据合同相对性原则，袁某无权要求祥和公司承担民事责任”，二审改判支持了祥和公司不承担责任的上诉请求。（三）、《房屋买卖补充合同》的甲方仅列“祥和公司”而未列邱某等6位合伙人，并且袁某在叫张某在他提供的《房屋买卖补充合同》之前，未找祥和公司及除张某外的其他5位合伙人，在祥和公司和其他5位合伙人均不知情的情况下，能否根据合同相对性原则，改判未在《房屋买卖补充合同》中签名并且确实对此事不知情的合伙人免责？（四）、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条仅规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任”，而并未规定未取得房屋土地使用证时应承担违约责任。袁某所购买的房屋和铺面早年就办理了房产证，土地使用证未办对袁某居住和出租没有丝毫影响。（五）、因某市纪委追缴了该项目资金720万元，6个合伙人在该项目中没有分得任何利润，袁某却以他原交付100万投资款索要了260万元的利息和利润并以此款冲抵了他下欠购房款260万元，而一审、二审法院均认定袁某已付清全部购房款550万余元，并以此数额作为计算违约金的基数，是否合情合理合法？（六）、二审法院在终审判决书认定“邱某等人以祥和公司的名义与袁某签订购房合同后，再以该公司名义签订补充合同，足以证明张某是合伙事务执行人”。该认定明显与事实不符，认定张某是合伙事务的执行人，明显缺乏证据支持。（七）、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条明确规定，没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义所签订的合同，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定认定无效。而在本案中邱某等6人借用祥和公司的资质建设开发“新保安花园项目”，根据上述司法解释，如果以借用单位的名义与他人签订合同无效，那么张某擅自在袁某单方拟定打印并单方提供的《房屋买卖补充合同》中加盖所借用祥和公司印章的行为，能否同样确认无效，等等问题。值得法律人深思！
作者：湖北华全律师事务所律师：石义天
手机号码：15826984598
2022年7月5日
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